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 Lexique Immobilier Retour page précédente
Achat en état futur d'achèvement :
(cf. VEFA) est un contrat utilisé dans la vente d'immobilier à construire. Le contrat VEFA est régulièrement appelé vente sur plan étant donné que lors de sa signature, en général, la construction n'a pas été démarrée.
Acte authentique de vente ou Acte Notarié :
L'acte authentique de vente est la signature de l'acte d'acquisition devant un notaire rendant définitivement et irrévocablement propriétaire du bien immobilier réservé au travers d'un contrat de réservation. On parle également de signature notariée ou de contrat de vente définitif définitif.
BBC - Bâtiment de basse consommation énergétique :

BBC 2005 est une norme officielle française qui a été créé par l'Arrêté du 8 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « Haute performance énergétique ». Elle s'inspire notamment du label suisse Minergie. La promotion de cette norme et les conseils sur son application sont faits par l'ADEME, le CSTB ou EDF. Un référentiel a été établi à l'initiative de l'association française Effinergie.
La norme fixe une exigence énergétique de 50 kWhep/(m²SHON.an) (kWhep : kWh d'énergie primaire, telle que définie par la RT 2005). Cette exigence est corrigée par un coefficient de rigueur climatique, fonction de la zone climatique de la RT 2005. Ce coefficient est augmenté de 0,1 si l'altitude du bâtiment est comprise entre 400 et 800 mètres, et de 0,2 si l'altitude du bâtiment est supérieure à 800 mètres. Les valeurs de l'exigence peuvent ainsi varier, selon la zone et l'altitude, de 40 à 75 kWhep/(m²SHON.an). Les consommations prises en compte dans le calcul concernent le chauffage, l'eau chaude sanitaire (ECS), la climatisation, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage et de ventilation. La surface prise en compte est la surface hors œuvre nette (SHON).

COS ou Coefficient d'Occupation des Sols :
(fixé dans le POS) " Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors oeuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol. "
— Premier alinéa de l'article R 123-10 du Code de l'urbanisme.
Due Diligence :
En droit français, le due diligence correspond la notion de "bon père de famille". En droit des affaires, elle se manifeste de deux façons :
1) L'audit préalable ( J.O. du 28 décembre 2006) : investigation qui implique le recours à des experts, notamment comptables, financiers, juridiques ou fiscaux, dont les conclusions serviront de base à la prise de décision d'un investisseur.
2) L'obligation de vigilance ( J.O. du 28 décembre 2006) : ensemble de prescriptions légales imposant, aux établissements de crédit et à toute personne recueillant des fonds, des contrôles visant à identifier leur interlocuteur et l'origine de ses ressourcesde l'offre nouvelle en immobilier. Son expertise, sa connaissance des opportunités du côté de la demande.
Habitat Passif :
L'habitat passif est une notion désignant un bâtiment dont la consommation énergétique au m² est très basse, voire entièrement compensée par les apports solaires ou par les calories émises par les apports internes (matériel électrique et habitants). Pour être qualifiée de « passive » une maison doit réduire d'environ 80% ses dépenses d'énergie de chauffage par rapport à une maison neuve construite selon les normes allemandes d'isolation thermique de 1995, normes déjà très exigeantes.
Hors d'air :
Se dit d'une construction dont la couverture, les portes et fenêtre sont posées.
Hors d'eau :
Un immeuble est considéré "hors d'eau" lorsque son gros oeuvre est achevé : la toiture est posée ou la terrasse est terminée et les murs extérieurs sont complètement édifiés.
POS ou Plan d'Occupation des Sols :
C'est un document d'urbanisme prévu par le droit français, dont le régime a été créé par la loi d'orientation foncière de 1967. Sa disparition a été prévue pa la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, au profit des nouveaux Plans locaux d'urbanisme (PLU).
Pro Forma
 Un document pro forma est fourni avant la conclusion d´une transaction. Il est utilisé comme modèle pour les documents réels et complets qui vont certifier cette transaction. Si la pro forma est acceptée par la contre partie, elle ne peut être modifiée par la suite
Promoteur :
Le promoteur immobilier est un vendeur d’espaces construits ou à construire. De nos jours, c'est lui qui initie le processus de l'offre nouvelle en immobilier. Son expertise, sa connaissance des opportunités du côté de la demande et son contrôle de la ressource première, le terrain, en font l'agent majeur du marché immobilier, celui qui sert d’intermédiaire obligé entre les autres acteurs (surtout les utilisateurs d'espace, les financiers et les autorités réglementaires). Le processus du développement immobilier varie suivant le type d’immeuble et le projet en cause, on peut considérer qu’il suit les différentes étapes suivantes, en ordre chronologique approximatif :
L'étude de marché
Le choix du site / l’analyse de faisabilité
La due-diligence / le pro forma préliminaire
L’acquisition de la propriété ou une simple option d’achat
L’architecture du projet / le pro forma  détaillé
L’obtention des autorisations de construire, amendement au zonage, permis
La pré-location
Le financement / le pro forma  final
La construction
La commercialisation (location ou vente de l’immeuble en tout ou sous forme d’unités)
La gestion (lorsque l’immeuble est conservé)
SHOB - Surface Hors Oeuvre BRUTE :
La SHOB des constructions est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, y compris l’épaisseur des murs et des cloisons. Y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses ; Non compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d'ascenseur ou d'escalier, rampes d'accès).
SHON - Surface Hors Oeuvre NETTE :
La SHON se calcule en soustrayant à la surface hors œuvre brute (SHOB) les surfaces suivantes :
surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m,
surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée,
surfaces affectées à l'usage de locaux techniques situés en sous-sol et en combles,
surfaces affectées à l'usage de cave en sous-sol dès lors qu'il n'y a pas d'ouverture sur l'extérieur autre que celles destinées à l'aération,
surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage),
surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole,
surface égale à 5 % de la SHON affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux),
déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m² par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène.
déduction d'une surface forfaitaire de 5m² par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure aux personnes handicapées, dans des habitations collectives uniquement, prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation.
VEFA - Vente en État Futur d'Achèvement
La Vente en état Futur d'Achèvement est un contrat utilisé dans la vente d'immobilier à construire. Le contrat VEFA est régulièrement appelé vente sur plan étant donné que lors de sa signature, en général, la construction n'a pas été démarrée. Selon l'article 1601-3 du code civil :
« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux »


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